Verschenken von Immobilien

Als erfahrener Rechtsanwälte beraten Sie zu Wohnrecht und Nießbrauch beim Verschenken von Immobilien

Viele Eltern verschenken das Haus bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder, möchten das Haus aber weiter nutzen. Als Anwälte kennen wir die Komplexität eines solchen Vorgangs und begleiten Sie gerne durch den gesamten Prozess.

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Die wichtigsten Informationen zum Thema

Ein notarieller Schenkungsvertrag ist erforderlich, da es sich um eine Änderung der Eigentumsverhältnisse einer Immobilie handelt. Eine Immobilienbewertung ist aus steuerlichen und eventuell auch aus erbrechtlichen Gründen sinnvoll. Der Wert der Immobilie sowie ein Nießbrauch und Wohnrecht sollte im Vertrag aufgenommen werden. Außerdem ist eine Rückfallklausel wichtig, da niemand weiß, was die Zukunft bringt. Diese sorgt dafür, dass das Haus im Fall einer drohenden Zwangsversteigerung an den ursprünglichen Eigentümer zurückgeht.

Nach dem Eigentumsübergang an den Beschenkten ist dieser für den Werterhalt des Objekts, als Reparaturen und Instandsetzungen sowie die Zahlung der Grundsteuer zuständig.

Der Beschenkte muss Schenkungssteuer bezahlen, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt. Daher ist eine Schenkung dem Finanzamt zu melden, das den Verkehrswert der Immobilie bei Schenkung in der Regel auf Basis von vergleichbaren Objekten schätzt. Der im Schenkungsvertrag genannte Immobilienwert ist unerheblich, allerdings wird eine Wertermittlung über ein Gutachten meist berücksichtigt. Auch gilt ein eingetragener Nießbrauch als wertmindernd.

Ehe- und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder einen von 400.000 Euro und Enkelkinder einen von 200.000 Euro.

Was zu beachten ist

Vorteil von Kettenschenkungen

Dies ist eine Möglichkeit die Schenkungsteuer zu senken. Wer beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 einen Dies ist eine Möglichkeit, die Schenkungsteuer zu senken. Wer beispielsweise ein Haus im Wert von 300.000 einen Enkel schenken will, sollte es dem eigenen Kind schenken und dieses schenkt es seinem Kind. Beide Schenkungen sind steuerfrei. Bekommt das Enkelkind das Haus direkt geschenkt, muss es etwa 11.000 Euro Schenkungsteuer zahlen.
Hinweise zum Wohnrecht

Ein lebenslanges Wohnrecht ist der Anspruch, eine Wohnung oder ein Haus selbst zu nutzen. Das sogenannte dingliche Wohnrecht muss in einem notariellen Vertrag vereinbart werden und wird ins Grundbuch eingetragen. Es bleibt auch beim Verkauf oder in einem Erbfall bestehen.

Das Wohnrecht beinhaltet ausschließlich das Recht zu wohnen. Wie bei einem Mietverhältnis ist eine genaue Vertragsgestaltung wichtig, um Vereinbarungen über das Recht zu Untervermieter aufzunehmen und die Übernahmen von Betriebskosten. Auch ohne das Recht zu Untervermietung darf ein Partner oder eine Pflegekraft einziehen.

Das Wohnrecht ist problematisch, wenn der Inhaber es auf Dauer nicht mehr nutzen kann. Der Hauseigentümer muss unter Umständen Pflegekosten in einem Heim übernehmen und hat nicht das Recht zum Ausgleich die Immobilie zu vermieten. Daher ist ein Passus wichtig, dass ein Wohnrecht erlischt, sobald der Inhaber auf Dauer nicht mehr im Haus leben kann.
Hinweis zum Nießbrauch

Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache zu nutzen. Also die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Gemäß § 873 BGB ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, da eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt.

Da das Objekt vom Inhaber des Nießbrauchrechts auch vermietet werden darf, ergibt sich die beim Wohnrecht bestehende Problematik nicht. Der Inhaber des Rechts kann frei entscheiden, ob er Untermieter aufnimmt oder statt die Immobilie selbst zu nutzen diese vermietet.