Generelles zur Schenkung
Ein notarieller Schenkungsvertrag ist erforderlich, da es sich um eine Änderung der Eigentumsverhältnisse einer Immobilie handelt. Eine Immobilienbewertung ist aus steuerlichen und eventuell auch aus erbrechtlichen Gründen sinnvoll. Der Wert der Immobilie sowie ein Nießbrauch und Wohnrecht sollte im Vertrag aufgenommen werden. Außerdem ist eine Rückfallklausel wichtig, da niemand weiß, was die Zukunft bringt. Diese sorgt dafür, dass das Haus im Fall einer drohenden Zwangsversteigerung an den ursprünglichen Eigentümer zurückgeht.
Nach dem Eigentumsübergang an den Beschenkten ist dieser für den Werterhalt des Objekts, als Reparaturen und Instandsetzungen sowie die Zahlung der Grundsteuer zuständig.
Der Beschenkte muss Schenkungssteuer bezahlen, sofern der Wert der Immobilie den Freibetrag übersteigt. Daher ist eine Schenkung dem Finanzamt zu melden, das den Verkehrswert der Immobilie bei Schenkung in der Regel auf Basis von vergleichbaren Objekten schätzt. Der im Schenkungsvertrag genannte Immobilienwert ist unerheblich, allerdings wird eine Wertermittlung über ein Gutachten meist berücksichtigt. Auch gilt ein eingetragener Nießbrauch als wertmindernd.
Ehe- und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder einen von 400.000 Euro und Enkelkinder einen von 200.000 Euro.
Wohnrecht und Nießbrauch
Ein* lebenslanges Wohnrecht* bedeutet eine Person eine Wohnung oder ein Haus selbst nutzen darf. Das Wohnrecht beinhaltet also ausschließlich das Recht zu wohnen. Ob der Bewohner auch vermieten oder untervermieten darf, muss zusätzlich vereinbart werden. Ebenso ist festzulegen, wer die Betriebskosten übernimmt. Ohne Eintrag ins Grundbuch bindet das Wohnrecht nur den derzeitigen Eigentümer der Immobilie, aber nicht einen Käufer.
Das sogenannte dingliche Wohnrecht muss in einem notariellen Vertrag vereinbart werden und wird ins Grundbuch eingetragen. Es bleibt auch beim Verkauf oder in einem Erbfall bestehen. Es kann je nach Rangfolge im Rahmen einer Zwangsversteigerung erlöschen.
Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, eine fremde Sache zu nutzen. Also die Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten. Gemäß § 873 BGB ist eine notarielle Beurkundung erforderlich, da eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt.
Der Inhaber des Rechts kann frei entscheiden, ob er Untermieter aufnimmt oder statt die Immobilie selbst zu nutzen diese vermietet.
Wichtig: Für den Fall, dass der Inhaber des Wohnrechts die Immobilie auf Dauer nicht bewohnen kann, sollte eine Klausel im Vertrag regeln, dass das Wohnrecht erlischt. Ohne eine solche Vereinbarung muss ein Sohn eventuell für die Kosten einer Heimunterbringung aufkommen ohne die Möglichkeit zu haben durch eine Vermietung das Geld zu erwirtschaften.
